Vuoi essere un proprietario di casa moderno e al passo coi tempi ?

 

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Niente pregiudizi e inutili rigidità, scelte contrattuali e fiscali adeguate, cura dell’immobile, ma anche trasparenza e cordialità

La locazione e’ un mercato che cambia continuamente.
Cambiano la fiscalità e le tipologie contrattuali, cambiano i prezzi di mercato, ma anche e soprattutto le abitudini e le esigenze degli inquilini. In un contesto così mutevole, tanti locatori sono ancora ingessati, abituati al mondo dell’affitto di vent’anni fa.
Ecco quindi piccoli accorgimenti che ciascun padrone di casa può fare propri per essere al passo con i tempi e gestire al meglio e con soddisfazione l’affitto di casa propria.

✅ 1.Arredamento moderno e immobile gradevole.

I mobili della nonna lasciamoli a casa della nonna.
Ricordi affettivi del caro estinto, vecchie cianfrusaglie e suppellettili che non si vuole più tenere in casa propria, così come mobili “vintage” (ma vintage nel senso di “vecchi di quarant’anni”).
Eh no.
Il riciclo dell’arredamento demodé non agevola senz’altro l’affitto di casa.
Meglio pochi complementi d’arredo in stile moderno e funzionale, piuttosto che tanto ciarpame di dubbio gusto.
Un giro in qualsiasi catena di arredamento, per quanto la scelta possa non creare chissà quale appeal a chi visita l’immobile, può comunque dare buoni riscontri con un investimento di poche centinaia di euro.
E, ovviamente, presentare l’immobile agli inquilini interessati pulito, senza muffe, ben tinteggiato e in ordine.
Così come ciascuno di noi vorrebbe vedere casa propria, insomma: niente di speciale.
Certo, se oltre al minimo sindacale si volesse fare qualcosa di più, oggi gli strumenti non mancano.
Avvalersi della consulenza di un professionista dell’home staging per applicare al proprio immobile qualche accorgimento delle moderne tecniche di marketing immobiliare può portare a positivi effetti sulla velocità dell’affitto e sul canone di locazione.

✅ 2.Scelta dell’inquilino: niente pregiudizi. Importante valutarne la solvibilità e capire le reciproche esigenze.

“Gli extracomunitari non li voglio”. Ecco come limitare il proprio bacino di potenziali conduttori senza avere garanzie di una scelta più sicura.
Sì, perché gli immigrati in Italia sono tanti e la fetta di coloro, tra questi, che ricorre all’affitto è consistente.
Non affittare casa ad un interessato solo perché straniero è una scelta sbagliata; oltre che perché fondata su un pregiudizio, anche perché del tutto antieconomica.
Se, come proprietario, scegli un’adeguata garanzia per l’affitto per assicurarti il regolare pagamento dell’affitto e il risarcimento degli eventuali danni lasciati all’immobile dall’inquilino, della provenienza geografica dell’inquilino puoi tranquillamente evitare di preoccuparti.
Una valutazione sul conduttore è importante farla, certo.
Ma legata alla solvibilità dello stesso, grazie a verifiche sui suoi eventuali precedenti di mancato pagamento, di protesti, etc.
Un professionista, agente immobiliare, potrà aiutarti in questo.
Sarà anche opportuna un’analisi della compatibilità tra le caratteristiche dell’immobile in affitto (ubicazione, presenza di mezzi pubblici, disponibilità di posto auto o garage, dimensione dell’unità immobiliare, etc.) e le esigenze dell’inquilino.
Per evitare brutte sorprese (es: che l’appartamento venga occupato da più inquilini di quanti era stato stabilito) e per garantire una certa continuità alla locazione nel tempo (prevenendo la possibilità che l’inquilino si stufi presto della sistemazione trovata) è importante valutare la coerenza tra la soluzione abitativa e i bisogni del richiedente.

✅ 3.Ok, il prezzo è giusto. I canoni di affitto cambiano, adeguarsi al mercato è fondamentale per evitare uno sfitto prolungato.

Se c’è una frase che il padrone di casa dovrebbe cancellare dal proprio prontuario è “l’altra volta l’avevo affittata a questo prezzo, quindi ora pretendo almeno la stessa cifra”.
Come dicono negli Stati Uniti: è il mercato, baby.
I prezzi cambiano, anche velocemente. E gli inquilini se ne accorgono. Subiscono il cambiamento se la domanda sopravanza l’offerta e i canoni di locazione crescono.
I portali immobiliari e l’avvento di internet facilitano molto il confronto tra gli immobili disponibili: in pochi minuti si può fare una scrematura di tutti gli immobili con un canone fuori mercato.
Se un tempo si poteva sperare di trovare affittuari poco informati che abboccassero a prezzi eccessivi, oggi sperare di affidarsi alla credulità della gente è un controsenso.
Essere un proprietario moderno significa avere ben chiaro che se i canoni di locazione cambiano (in aumento, ma anche in diminuzione), è giusto che anche le proprie pretese economiche cambino allo stesso modo.
Qualora ciò non avvenga, lo sfitto rischia di prolungarsi a dismisura, rendendo l’immobile di cui si dispone una fonte di costi (IMU, TASI, spese condominiali, etc.) piuttosto che di guadagni.

✅ 4. Con la giusta soluzione contrattuale la trattativa si chiude prima e bene. Il valore della consulenza.

“Affidarsi ad un professionista è un costo, meglio il fai da te”. Caro vecchio proprietario, con il fai da te risparmierai senz’altro sul costo della consulenza dell’agente immobiliare, ma probabilmente guadagnerai meno per gli affari che ti farai sfuggire.
Siamo in un mondo complesso, con una giungla di norme in continua evoluzione. Difficile rimanere sempre al passo, anche per i più informati.
D’altronde, se per farti la dichiarazione dei redditi vai al CAF o dal commercialista perché di studiarti i manuali fiscali dell’Agenzia delle Entrate non hai voglia e competenze, perché non fare lo stesso per l’affitto di casa?
Un agente immobiliare specializzato nell’affitto potrà aiutare te e l’inquilino a trovare la formula contrattuale più adatta alle vostre esigenze.
Canone libero o concordato: cosa mi conviene dal punto di vista fiscale?
Quando posso usare il contratto di locazione transitorio?
Che canone posso fissare per ciascuna di queste tipologie contrattuali?
Quali clausole posso inserire nel contratto e quali sono vietate?
Domande, queste, che per un professionista sono il pane quotidiano, mentre per qualsiasi locatore richiederebbero uno studio normativo lungo, difficile e – a farci due conti – del tutto inutile.
Le competenze si pagano, ma una buona consulenza può far risparmiare tempo e far guadagnare più denaro.
Il “fai da te” vale davvero la pena?

✅ 5. Deposito cauzionale: troppo per l’inquilino, troppo poco (quando serve) per il proprietario. Esistono garanzie più moderne.

Il deposito cauzionale è la classica forma di garanzia per il proprietario.
Soldi, banconote, cash.
Per il locatore vecchio stile è tutto ciò che serve per sentirsi protetto, nel caso l’inquilino smetta di pagare o lasci dei danni all’immobile o agli arredi al termine dell’affitto.
Però, ci sono molti però.
Fin da prima dell’avvio del contratto di locazione.
Sì, perché per l’inquilino è un peso consistente.
Mediamente due o tre mensilità di affitto, in aggiunta al canone di locazione del primo mese, alle spese per l’agenzia e agli eventuali oneri di allaccio delle utenze.
Tutto sommato si tratta spesso di cifre importanti, che possono mettere in seria difficoltà l’economia familiare di qualsiasi inquilino.
Ma anche per il proprietario può non essere all’altezza delle aspettative.
Perché è vero che avere a disposizione una somma liquida per coprire gli eventuali danni provocati all’immobile dall’inquilino è una tranquillità non da poco.
È anche vero che, come tranquillità, è piuttosto limitata: copre infatti danni di entità piuttosto circoscritta o, in caso di morosità, non più di 2-3 canoni di affitto non pagati.
A maggior ragione se l’inquilino fa il furbo e non paga gli ultimi canoni di locazione: se ci sono danni da coprire con il deposito, a meno di onerose e lunghe e onerose cause legali, questi sono destinati a rimanere sul groppone del locatore.
Non è forse meglio affidarsi a più moderne forme di garanzia, come le ormai diffuse assicurazioni per l’affitto, che sono generalmente più capienti nella copertura dei danni lasciati all’immobile?

✅ 6.Trasparenza, trasparenza, trasparenza. Contratto regolare e niente strani giochetti con residenza e utenze.

Adoro i proprietari che pretendono la massima correttezza da parte dei propri inquilini, ma che per primi assumono comportamenti poco trasparenti.
Neanche il tempo di stringerti la mano che mettono in chiaro di non avere alcuna intenzione di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate (o di registrarlo per il reale valore del canone di affitto).
Così come quelli che, dopo il buongiorno o il buonasera, ti dicono che sì, insomma, hanno la residenza nell’immobile in affitto e che serve loro mantenerla, quindi bisogna dichiarare nel contratto che si condividono gli spazi con lui.
E le utenze, beh, sarebbe bene che se le tenesse intestate lui, perché così risulta tutto più coerente in caso di accertamenti… Non si sa mai, ecco!
Ebbene, caro proprietario dei tempi che furono. Siamo nel 2019 …..basta con questi giochetti !
Poco gradevoli come presentazione e poco educativi per l’interlocutore, cui chiederai di essere integerrimo durante la locazione dell’immobile.
Se chiedi trasparenza all’inquilino, è fondamentale che sia tu il primo a dimostrarti trasparente. Giusto?

✅ 7. Verba volant, scripta manent.

Oltre al contratto, meglio mettere nero su bianco tutto ciò che si stabilisce durante la locazione.
Chi la giudica burocrazia ha forse ragione, per certi versi. Pare eccesso di scrupolo, se non proprio poca fiducia.
Eppure!
Eppure è la legge a prevederlo e la “ragione del poi” a suggerirlo.
Ogni atto, vicenda o pattuizione che intercorre al momento della stipula del contratto, durante il periodo di locazione e al termine del medesimo è bene che sia messo nero su bianco.
Dal locatore così come dal conduttore.
Per trasparenza, per chiarezza e perché ne rimanga traccia a futura memoria. Le parole non scritte sono troppo soggette a sfumature, la memoria è labile e la ragionevolezza è troppo di frequente ballerina.
Meglio quindi, ad esempio, allegare sempre al contratto di locazione il verbale di consegna dell’immobile.
Allo stesso modo, redigere il verbale di riconsegna al termine dell’affitto, giustificando le eventuali trattenute di somme dal deposito cauzionale.
Persino io ci ho litigato, col mio ex padrone di casa, con cui andavo d’amore e d’accordo!
Allo stesso modo si può dire della disdetta dal contratto di affitto, che l’inquilino deve inviare per raccomandata con il dovuto preavviso. Analogamente, la lettera di comunicazione da parte del locatore di mancato rinnovo del contratto in occasione di una scadenza contrattuale è bene che sia scritta ed inviata, per forma e per sostanza, con raccomandata con il dovuto preavviso di 6 mesi.
Idem come sopra per la risoluzione anticipata consensuale tra le due parti: nonostante l’accordo verbale e consensuale, non metterla per iscritto può portare a brutte sorprese, se uno dei due interlocutori volesse fare il furbo.
Una volta che gli adempimenti vengono gestiti nel modo più corretto possibile, nessuno potrà mai venire a contestare alcunché. Il pressapochismo, invece, lascia le porte aperte all’opportunismo.

✅ 8.Tratta la casa affittata come tratteresti la casa tua stessa.

Provvedi con puntualità alle manutenzioni straordinarie.
Per il locatore retrò non è facile da comprendere, ma è così.
Anche la casa in affitto, come la casa in cui si abita, va trattata con il dovuto riguardo.
E se è vero che è l’inquilino a doversene prendere cura per le manutenzioni ordinarie (sostituzione lampadine, riparazioni di eventuali vetri rotti, sistemazione di rubinetti che perdono, etc.), il proprietario non può certo esimersi dal provvedere alle manutenzioni straordinarie, che restano di sua competenza.
E così, ad esempio, se una parete subisce infiltrazioni dovute a una tubatura rotte è bene che il padrone di casa le sistemi velocemente, come farebbe per la casa in cui vive.
C’è una regola non scritta, valida per tutti i servizi pubblici (una sala d’aspetto ferroviaria, il bagno di un esercizio pubblico, etc.) e che può essere generalizzata anche alle abitazioni in affitto.
Se l’utilizzatore di un servizio pubblico trova davanti a sé pulizia, ordine e cura è assai probabile che, nel momento in cui se ne avvarrà, lo lascerà quanto più pulito, ordinato e curato possibile. Al contrario, trovandosi di fronte un luogo poco curato, sporco e disordinato, non si farà particolari scrupoli.
Sforzati di pensare, caro proprietario, che – volente o nolente – a casa tua succederà la stessa cosa. Provvedi quindi alle manutenzioni straordinarie della tua casa in affitto con la stessa tempestività e attenzione con cui vuoi che il tuo inquilino faccia con l’ordinaria manutenzione!

✅ 9. Sii gentile. La gentilezza salverà il mondo.

È l’ultima regola. Non è la più importante, forse è vero.
Ma chi la rispetta non ha nulla da perdere e tanto da guadagnare.
Prova ad instaurare un buon rapporto con il tuo inquilino.
Sii cordiale, discreto e gentile.
La scortesia non aiuta a risolvere alcuna situazione problematica, né mette l’altro nella predisposizione d’animo migliore per trovare assieme a te una soluzione.
Perché essere gentili? Perché è bello così.
Ma anche perché funziona. Si vive più sereni. Se c’è qualche problema i buoni rapporti aiutano ad essere reciprocamente più ragionevoli.
La gentilezza è come l’olio per i cardini di una porta.
Magari l’uscio si apre e si chiude lo stesso anche senza, ma con un po’ d’olio si apre e si chiude meglio e senza rumori sgradevoli.

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