[Quesito sulla donazione]

❓❓Domande e Risposte ‼️

La Sig.ra Giovanna di Abbiategrasso ci pone questa interessante domanda:

“ Dopo la proposta di acquisto sottoscritta con un agente immobiliare, a seguito di verifica effettuata successivamente dal mio tecnico, e’ emerso che la casa su cui ho effettuato l’offerta era stata oggetto di donazione e l’agente immobiliare non mi aveva assolutamente informata.
Ora voglio recedere dal contratto, può aiutarmi a capire se al di là di ciò che ho versato al venditore posso richiedere anche la restituzione delle provvigioni all’agenzia, che non mi aveva informato ?”

Gentilissima, la Corte di Cassazione nella sentenza n. 965 del 16 gennaio 2019, proprio per una situazione simile alla Sua , ha dato il Suo responso ad un proponente che aveva revocato la proposta d’acquisto ,dopo esser venuto a conoscenza che l’immobile era stato oggetto di donazione che richiedeva che fossero restituite le somme ,da lui versate,come caparre confirmatoria ed acconti prezzo ed il risarcimento dei danni sia ai venditori che all’agente immobiliare.

Questa sentenza della Cassazione è molto interessante perché esamina gli aspetti legati alla donazione di immobili ed alle purtroppo ben conosciute problematiche connesse per le successive compravendite.

La Suprema Corte ha ricordato che la donazione è un atto che, per come è configurato nel nostro ordinamento, ostacola la successiva circolazione dei beni;
basti pensare all’azione di riduzione che gli eredi possono esercitare per reintegrare l’asse ereditario, oppure al fatto che il sistema bancario non concede credito garantito da ipoteca, se l’immobile offerto in garanzia è stato acquistato a titolo gratuito.

Per questa ragione, la Cassazione afferma il principio secondo cui, la provenienza da donazione, costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti.

Già in precedenza i giudici di legittimità avevano affermato (Cass. n. 16382/2009) che “il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione”.

In base ai principi affermati dalla Corte di Cassazione si può concludere, pertanto, che la responsabilità del mediatore, che non renda nota la provenienza dell’immobile da atto di donazione, può essere causa di risoluzione del contratto preliminare di compravendita e comportare l’obbligo, per il mediatore stesso, di risarcire il danno subito dalle parti coinvolte nelle trattative.

Le ricordo che ogni agente immobiliare deve essere iscritto in Camera di Commercio ed e’ OBBLIGATO a sottoscrivere un’assicurazione professionale obbligatoria a tutela di eventuali errori o danni che dovesse compiere nella Sua attività.

Le consiglio comunque ove volesse realmente recedere dal contratto, di trovare una soluzione bonaria facendosi restituire quanto versato a titolo di compenso provvigionale.

SAPERE e’ POTERE
F.Bacone

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